Zu den Schönheitsreparaturen gehört alles, was beim normalen Wohnen abgenutzt wird und sich im Inneren der Wohnung befindet. Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken zählt ebenso dazu wie das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren, Fußböden sowie der Innenseiten von Türen und Fenstern.
Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters, da er für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen hat (§ 536 BGB). Im Mietvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass der Mieter diese Arbeiten übernimmt.
„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“, oder „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ sind also grundsätzlich wirksame Klauseln.
Soweit feste Fristen (z. B. „alle drei Jahre“ oder „mindestens alle fünf Jahre“ oder „spätestens alle sieben Jahre“) im Mietvertrag genannt werden, sind diese laut Bundesgerichtshof unzulässig.
Werden dagegen angemessene Fristen vereinbart, die nur als Richtschnur gelten und von denen im Einzelfall abgewichen werden kann („im Allgemeinen“ / „in der Regel“ / „grundsätzlich“), sind sie zulässig. Als angemessen hat der Bundesgerichtshof die im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums von 1976 genannten Fristen anerkannt. Dort sind „im Allgemeinen“ für Wohn- und Schlafräume alle drei Jahre, für Flure und Toiletten alle fünf Jahre und für andere Räume alle sieben Jahre Schönheitsreparaturen genannt.
Dem Mieter darf jedoch nicht ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werden.
Deshalb ist es in der Regel unzulässig, wenn der Mieter neben angemessenen Fristen gleichzeitig bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung „bei Einzug“, „bei Bedarf“ oder „sobald erforderlich“ renovieren muss. Auch eine Klausel, dass in jedem Fall bei Auszug renoviert werden muss ist unwirksam. Eine Klausel, wonach Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, ist ebenfalls unwirksam.
Durch das Zusammenwirken der Klauseln wird der Mieter unangemessen benachteiligt (Verstoß gegen § 307 BGB). Folge ist, dass nicht nur eine Klausel, sondern alle Renovierungspflichten unwirksam vereinbart wurden, sodass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss. Der Vermieter sollte sich also vorher für eine Regelung entscheiden.
Die Schönheitsreparaturen kann der Mieter selbst ausführen. Allerdings müssen die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden. Vereinbarungen im Formularmietvertrag, die es dem Mieter untersagen, die Schönheitsreparaturen vor dem Ende des Mietverhältnisses selbst auszuführen und ihn zwingen, die Ausführung durch einen Fachmann vornehmen zu lassen, sind unwirksam.
Kommt der Mieter seinen Renovierungspflichten nicht rechtzeitig nach, gerät er in Verzug. Der Vermieter kann dann einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und selbst renovieren oder renovieren lassen (BGH 06.04.2005, AZ VIII ZR 192/04).
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter, die von ihren Mietern eine nicht geschuldete Renovierung erhalten haben „ungerechtfertigt bereichert“ sind (BGH, Urteil v. 27.05.09, Az. VIII ZR 302/07). Die Kosten der Renovierung sind dem Mieter zu erstatten. Die gilt aber nicht wenn der Vermieter den Mieter über die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel informiert hat.
Mit Urteil vom 04.05.2011 (BGH VIII ZR 195/10) wurde nunmehr auch höchstrichterlich entschieden, dass Ersatzansprüche des Mieters wegen ohne Verpflichtung durchgeführter Schönheitsreparaturen nach § 548 Abs. 2 BG binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.