Als Modernisierung sind bauliche Maßnahmen anzusehen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern und nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken oder auf Grund von Umständen erfolgen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Auflagen des Denkmalschutzes).
Der Vermieter muss seine Pläne bereits drei Monate vorher ankündigen (§ 554 BGB). Die Ankündigung bedarf der Textform, kann als Email und ohne eigenhändige Unterschrift der Vermieters dem Mieter übesandt werden. Die Anündigung muss zu Ihrer Wirksamkeit enthalten
– welche Arbeiten durchgeführt werden sollen,
– wann mit der Ausführung der Arbeiten begonnen werden soll
– wie lange die Arbeiten andauern
– wie sich eine daraus resultierende spätere Mieterhöhung zusammensetzt (vgl. dazu auch Mieterhöhung)
– ob und wie die Maßnahme öffentlich gefördert wird und
– ob der Mieter während der Maßnahme in der Wohnung bleiben kann.
Der Mieter muss aber nicht alles dulden. Es gibt eine Reihe von Gründen, mit denen er eine Modernisierungsmaßnahme ablehnen kann.
Er darf die Zustimmung verweigern wenn:
– die Veränderungen nicht rechtzeitig angekündigt wurden (drei Monate vor Beginn)
– dem Mieter die baulichen Veränderungen, nicht zuzumuten sind, weil er die Räume nicht vertragsgemäß nutzen kann (beispielsweise bei Änderung des Grundrisses)
– der Mieter die Räume kurz vorher mit Zustimmung des Vermieters selbst renoviert hat
– die Maßnahme kurz vor Auszug des Mieters oder im Winter durchgeführt werden soll, und dies zu unzumutbaren Beeinträchtigungen führt
Der Mieter darf die Modernisierung nicht ablehnen, weil er sie nicht benötigt oder nicht nutzen will. Entscheidend ist, ob der Gebrauchswert durch die Baumaßnahme objektiv erhöht wird.